ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

ПИСЬМО
от 17 октября 2007 г. N АМ/1338@

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости направляет ответы на вопросы, возникшие в процессе пилотного внедрения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Заместитель руководителя
А.В.МАЛЬКОВ

Приложение

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ,
ВОЗНИКШИЕ В ПРОЦЕССЕ ВЕДЕНИЯ ЕГРОКС

1. ВОПРОС:
Отсутствует утвержденная форма технического паспорта на тип ОКС "Незавершенный строительством объект". Согласно утвержденному административному регламенту от 26.04.2007 N 146 одной из причин отказа в постановке на ТУ ОКС является несоответствие технического паспорта установленной форме.
В "Методических рекомендациях по ведению Единого государственного реестра объектов капитального строительства (ЕГРОКС) в форме ответов на вопросы, возникающие в процессе пилотного внедрения ЕГРОКС" от 15.08.2007 N АМ/1055@, в ответе на вопрос, какими нормативными правовыми актами регламентирована форма технического паспорта, среди прочих актов указываются "Правила проведения государственного технического учета и технической инвентаризации незавершенных строительством объектов", утвержденные Приказом Госстроя России от 04.09.2003 N 337. Однако данные Правила были отменены Госстроем России согласно письму Минюста России от 13.10.2003 N 07/10917-ЮД.
ОТВЕТ:
В действующем законодательстве отсутствует утвержденная форма технического паспорта на объект незавершенного строительства.
Технические паспорта на данные объекты составляются с учетом сложившейся практики и на базе утвержденных форм технических паспортов на иные объекты капитального строительства.
Уточненный список нормативных правовых актов, регламентирующих формы технических паспортов, направлен письмом Роснедвижимости от 29.08.2007 N АМ/1146@ "Ответы на вопросы".

2. ВОПРОС:
К какому земельному участку нужно привязать при постановке на технический учет жилого дома, стоящего на двух земельных участках, имеющих один адрес, но разные кадастровые номера?
ОТВЕТ:
При постановке на государственный технический учет жилого дома, расположенного на двух земельных участках, имеющих один адрес, но разные кадастровые номера, данный жилой дом необходимо привязывать к кадастровому номеру квартала, в пределах которого находятся указанные земельные участки.
Если объект капитального строительства расположен на земельных участках, расположенных в различных кварталах, данный объект капитального строительства необходимо привязывать к номеру кадастрового района, в пределах которого находятся указанные земельные участки.

3. ВОПРОС:
Согласно письму Федерального агентства кадастра объектов недвижимости N АМ/0889 от 06.07.2007 "О порядке учета в ЕГРОКС домовладений" необходимо оформлять заявления на каждый объект капитального строительства, указанный в техническом паспорте.
В технических паспортах, составленных на ИЖС, содержится информация об основном строении (жилом доме) и дворовых постройках (баня, гараж, навес и т.п.). Оформляя заявление о постановке на технический учет по каждой принадлежности основного строения, необходимо указывать на них правоустанавливающие документы, которые на дворовые постройки в большинстве случаев отсутствуют. Какой пакет документов принимать в данном случае и сколько экземпляров технических паспортов должен предоставлять заявитель?
Должен ли каждой вспомогательной постройке (принадлежности) к основному зданию присваиваться кадастровый номер? В распечатываемых выписках из ЕГРОКС кадастровый номер отражен только на основное строение.
После постановки на технический учет объекта капитального строительства на обложке технического паспорта проставляется штамп, в котором одним из его реквизитов является кадастровый номер, если технический паспорт составлен на домовладения и все принадлежности основного строения будут поставлены на учет отдельными заявками, сколько номеров нужно прописать в данном штампе? Как в дальнейшем по данному техническому паспорту можно определить, какой из кадастровых номеров относится к какому строению, если в данном техническом паспорте их более двух.
ОТВЕТ:
3.1. Для внесения в АС ЕГРОКС сведений об объекте индивидуального жилищного строительства, состоящего из жилого дома (Главная вещь) и дворовых построек - баня, гараж, сарай и т.д. (Принадлежности), при представлении ОТИ технического паспорта ИЖС, включающего сведения о вышеуказанных объектах, необходимо принимать от ОТИ одно заявление о внесении сведений в АС ЕГРОКС на указанный ИЖС, а также копии правоустанавливающих документов на жилой дом (Главную вещь).
Также возможно составление отдельных технических паспортов на Главную вещь и на каждую Принадлежность, при этом при внесении сведений в АС ЕГРОКС на каждый объект капитального строительства необходимо предоставление соответствующего пакета документов.
Вместе с тем, в данном случае можно рекомендовать оформление технического паспорта на Главную вещь, а права на Принадлежности регистрировать на основе Декларации об объекте недвижимости (утверждена Приказом Минэкономразвития России от 15.08.2007 N 232), являющейся документом, подтверждающим факт создания объекта на земельном участке.
Ответ, направленный письмом Роснедвижимости N АМ/0889 от 06.09.2007, в части установления требований для ОТИ предоставлять заявления на каждый объект капитального строительства, указанный в техническом паспорте ИЖС, а также ответ на вопрос N 11, направленный письмом Роснедвижимости N АМ/1055@ от 15.08.2007, считать утратившими силу.
3.2. Кадастровые номера присваиваются следующим образом:
а) В случае представления технического паспорта на ИЖС, включающего сведения о жилом доме (Главная вещь) и дворовых постройках - баня, гараж, сарай и т.д. (Принадлежности), кадастровый номер присваивается только Главной вещи, т.е. Принадлежностям отдельно кадастровые номера не присваиваются.
б) В случае представления технического паспорта на Главную вещь и технических паспортов на Принадлежности кадастровые номера присваиваются Главной вещи и каждой Принадлежности, на которую был предоставлен технический паспорт, в установленном порядке.
в) В случае представления технического паспорта на Главную вещь, поступления из территориального органа Росрегистрации копий деклараций об объектах недвижимого имущества на каждую Принадлежность кадастровый номер присваивается Главной вещи и каждой Принадлежности в установленном порядке.
Порядок приема и обработки копий деклараций об объектах недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направлен письмом Роснедвижимости от 01.10.2007 N АМ/1255@).

4. ВОПРОС:
К какому типу объектов капитального строительства отнести дворовые постройки - бани, сараи, гаражи и т.п.?
"Здание" имеет основной параметр - общую площадь (без указания которой дальнейшая обработка заявки невозможна), у данных объектов она отсутствует. Также указанные объекты невозможно отнести к типу ОКС "Сооружения", т.к. по техническим параметрам, отраженным в АИС ГКН, к ним относятся указанные объекты.
ОТВЕТ:
В действующем законодательстве отсутствует четкое определение понятий "здания" и "сооружения". Однако с учетом сложившейся практики к зданиям относят объекты капитального строительства, имеющие помещения, предназначенные для той или иной деятельности человека. К сооружениям относят, как правило, объекты капитального строительства, выполняющие только технологические функции.
Таким образом, рекомендуется относить вышеуказанные дворовые постройки (баня, сарай, гараж и т.п.) к типу объекта капитального строительства "Здания".

5. ВОПРОС:
При постановке на ТУ ОКС на этапе ввода данных и анализе представленных документов обнаружена техническая ошибка при составлении технического паспорта (например, номера комнат на поэтажном плане не соответствуют номерам комнат на экспликации - разночтение составленного технического паспорта). Согласно Приказам Минэкономразвития России от 08.09.2006 N 268, от 26.04.2007 N 146, от 26.04.2007 N 147 это не является причиной отказа в постановке на ТУ ОКС. Как быть в данном случае (технический паспорт соответствует установленной форме)?
ОТВЕТ:
Ответ по указанному вопросу ранее направлялся письмом Роснедвижимости от 29.08.2007 N АМ/1146@ (вопрос N 8).

6. ВОПРОС:
Технический паспорт, составляемый на ОКС ОТИ согласно Положению об организации в РФ государственного технического учета и технической инвентаризации ОКС, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921, актуален 5 лет, по истечении этого периода должна проводиться плановая инвентаризация. В электронных архивах, переданных ОТИ, содержатся сведения об ОКС с последней датой инвентаризации более 5 лет. При поступлении заявления на предоставление сведений по этим объектам, они ставятся на учет в ЕГРОКС, в выдаваемых по ним выходных формах дата инвентаризации данного объекта отсутствует, есть только дата постановки на технический учет.
Возможно, нужно предусмотреть в выдаваемых выписках из ЕГРОКС отражение даты, по состоянию на которую составлен технический паспорт (дату последней инвентаризации).
ОТВЕТ:
В настоящее время законодательством Российской Федерации срок действия технического паспорта не установлен.
Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" представление планов объектов недвижимого имущества не требуется, если план соответствующего объекта недвижимого имущества, содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" также не предусмотрен срок действия документа, содержащего описание объекта недвижимого имущества.
Вместе с тем Роснедвижимость считает возможным проставление на выписках из Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее - ЕГРОКС) даты проведения последней технической инвентаризации в графе "Примечание".

7. ВОПРОС:
При предоставлении сведений об ОКС план объекта недвижимости можно отредактировать, но нет возможности самим задавать масштаб. Например: план объекта при масштабе 100% маленький, следующий масштаб только 200%, а он уже не помещается на формат страницы A4.
ОТВЕТ:
Планы объекта недвижимости выполняются с использованием условных обозначений в масштабе на листах форматов A4 или A3. В АИС ГКН предусмотрен масштаб только 100% и 200%.
В случаях, когда план объекта недвижимости не помещается на одном листе формата A4 или A3, то его исполнение допускается на листах больших форматов или на нескольких листах с указанием на каждом листе его номера и схемы размещения листов.

8. ВОПРОС:
8.1. Планы объектов недвижимости, предоставленные в DVG формате и привязанные к данным семантики АИС ГКН, по большинству объектов плохо читаемые. При просмотре их перед загрузкой в АИС ГКН с помощью специализированной программы они имеют достаточную четкость изображения.
8.2. Планы объектов капитального строительства, предоставляемые из ОТИ и загружаемые в программу АИС ГКН, при предоставлении сведений по ним из ЕГРОКС не по всем объектам помещаются на формате страницы A4, так как имеют больший масштаб. При уменьшении их масштаба план объекта становится нечитаемым.
ОТВЕТ:
Используемый компонент преобразования DVG файлов в стандартные графические изображения не предоставляет полнофункциональных возможностей по работе с DVG-изображениями. В ближайшем патче к АИС ГКН будут реализованы дополнительные возможности при формировании плана объекта капитального строительства: поворот изображения; деление на 4 и 16 листов; вычисление масштаба.
Требования к формированию DVG файлов направлялись письмом Роснедвижимости от 31.07.2007 N АМ/0985.

9. ВОПРОС:
Согласно утвержденному административному регламенту от 26.04.2007 N 146 (Приложение N 8) запись о приеме документов от Заявителя для проведения технического учета вносится в книгу учета заявлений, книга, открываемая в электронном виде в программном продукте АИС ГКН, отражается как "Книга учета заявок" - направлено на сайт поддержки 18.07.2007.
ОТВЕТ:
Замечание по замене наименования книги учета заявлений включено в план доработок.

10. ВОПРОС:
Поступило заявление о внесении в ЕГРОКС сведений об ОКС (постановке на государственный технический учет ОКС) - квартиры, находящейся в многоэтажном жилом доме. Данный технический паспорт включает сведения на жилой дом и встроено-пристроенное двухэтажное помещение магазина, оба объекта имеют одну литеру "А".
Как следует поставить на технический учет данный объект? Будет ли являться "магазин" принадлежностью по отношению к жилому дому? Если магазин занести типом ОКС "Здание" как принадлежность к основному строению, программа сохраняет такой объект (выдается информация, что идентичный объект уже не существует) и требует изменить литеру.
ОТВЕТ:
Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации главная вещь связана с принадлежностью общим назначением.
Магазин является встроено-пристроенным к жилому дому помещением и не имеет с жилым домом общего назначения.
Исходя из вышеизложенного, магазин не является отдельным конструктивно обособленным объектом капитального строительства и не может относиться к принадлежности жилого дома, а является нежилым помещением в составе жилого дома.
Таким образом, магазин как самостоятельный объект капитального строительства на государственный технический учет не ставится.
В данном случае необходимо поставить на государственный технический учет жилой дом и учитывать магазин как помещение в составе указанного жилого дома.

11. ВОПРОС:
Поступило заявление о постановке на технический учет ОКС квартиры, расположенной в многоэтажном жилом доме. Вместе с заявлениями в программу АИС ГКН выгружен XML файл со сведениями об ОКС (квартире) и о жилом доме, в котором она расположена. Хотя данный жилой дом уже был поставлен на учет в ЕГРОКС ранее (с учетом всех изменений и дополнений на основании предоставленных ОТИ уточненных данных), так как уже принималось Заявление на постановку ТУ другой квартиры, находящейся в этом доме.
При поступлении заявления о постановке на государственный технический учет ОКС - квартиры с другим номером, расположенной в том же многоэтажном жилом доме, в программный продукт АИС ГКН выгружается XML файл с данными об этой квартире и вновь о жилом доме, в котором она расположена.
В результате при повторной загрузке файла с информацией на другую квартиру и на здание, в котором она находится, происходит наложение XML файла, вновь полученного, на ранее отредактированные сведения о здании, уже стоящем на учете в ЕГРОКС, в связи с чем информация на здание, уточненная и отредактированная, исчезает (приобретает первоначальный вид, без учета внесенных изменений, но с дополнениями), а также происходит дублирование этажей.
ОТВЕТ:
При импорте сведений об объекте из XML файла вся информация, содержащаяся в БД до этого, не исчезает, а попадает в историю, и при осмотре свойств этого объекта капитального строительства все исторические записи располагаются в хронологическом порядке их появления в БД. Но при предоставлении сведений по этому объекту капитального строительства на выходной документ попадет информация, удостоверенная в ЕГРОКС, т.е. внесенная и удостоверенная в процедурах технического учета. Проблем с дублированием этажей при тестировании не было обнаружено.
Просьба обратиться на сайт поддержки с приложением исходных XML файлов.